O condomínio deve ser pago a partir do habite-se ou da entrega das chaves? Imóveis na planta e a cri

Uma das grandes graças de se formar advogado é descobrir que nada é exato. Tudo pode ser interpretado de pelo menos três formas diferentes, na questão deste artigo não é diferente, mas vamos tentar destrinchar.


Muito bem, pelo contrato “Habite-se ou entrega das chaves” podemos entender as duas coisas como iguais, certo? Não, não está certo. É uma interpretação muito criativa das construtoras, em benefício próprio.


Vamos às diferenças e implicações:


Entrega das chaves: é quando a construtora disponibiliza efetivamente o bem ao adquirente, ou seja, este ato simbólico de “entregar as chaves” significa que o comprador pode morar no imóvel, receber visitas, alugá-lo a terceiro, ou seja, usar e dele dispor como bem entender, respeitando os direitos dos vizinhos, claro. Ouvir “camaro amarelo” em último volume não poderá nunca, que fique claro!

Habite-se: é uma formalidade do poder público que atesta a conclusão da obra e que esta atende aos requisitos legais naquele momento.


Mas para o adquirente consumidor, qual a diferença prática?


Vamos a elas:


A partir do habite-se a construtora poderá cobras taxas referentes ao final da obra, como juros por exemplo. Até a conclusão da obra são vedados juros, cabendo apenas correção pelo INCC, apesar de um entendimento recente e contrário do STJ, admitindo os “juros no pé”, mas isso é assunto para outro artigo.


A partir do entrega das chaves, quando o adquirente poderá de fato usar o imóvel, sim, a partir de então incidem condomínio, luz, água, IPTU e outras.


É isso, simples assim. A cláusula acima é, digamos, equivocada. Pode render um belo processo em desfavor da construtora.


Há ainda uma terceira e criativa figura no mercado: a entrega precária das chaves, que é quando a construtora disponibiliza as chaves para que o adquirente faça o acabamento, pintura interna, decoração, etc. mas ainda não pode morar ou usufruir do imóvel. Esta não vale nada, juridicamente não significa nada e nada pode se cobrado, só para registrar.


Tratado do básico, vamos aos detalhes:


O habite-se é uma formalidade afeita ao direito administrativo, mas especificamente na seara urbanística.


Regulado pelo artigo 44 da Lei 4.591/64:


Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.


O instituto é requisito para os registros e individualização dos imóveis que compõe o condomínio. Trata-se de ato administrativo pelo qual o município atesta a conclusão da obra e que esta cumpriu os requisitos de segurança, vizinhança e outros constantes na Lei municipal que rege o tema.

Assim, em regra, o condomínio só vai existir juridicamente após a emissão do habite-se. Grosso modo, o registro final de sua unidade no cartório de imóveis somente poderá ser feito após a emissão do habite-se.


Isto posto, sem benefício de ordem, a entrega das chaves configura a tradição, o momento no qual a construtora transfere a posse da unidade ao adquirente, tornando-a, pela ótica fática, privada. A partir deste momento os funcionários não podem mais entrar na unidade sem autorização do proprietário.


Jurisprudência:


STJ/2015: “A jurisprudência assente desta Corte entende que a “efetiva posse do imóvel,com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”. (STJ 1);


É isso.


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