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Compra de imóvel na planta, será que fiz um bom negócio?

Diversos consumidores/investidores compram imóveis na planta acreditando que estão fazendo um ótimo negócio, mas será que isso é sempre verdade? A resposta pode ser surpreendente para alguns.


A prática jurídica mostra que muitos clientes deixam para procurar seu advogado de confiança para discutir os contratos de compra e venda de imóveis na planta, firmado com as construtoras, somente quando necessitam quitar o saldo devedor na data da entrega do imóvel.


Nestes casos, normalmente o contrato é fechado da seguinte forma: O comprador paga uma entrada, parcela outro valor em vários meses e promete quitar o saldo devedor na entrega do apartamento, na maioria das vezes por meio de financiamento bancário.


Acontece que, alguns compradores não prestam atenção para a atualização que o saldo devedor irá sofrer durante a construção do imóvel, guardam “na cabeça” apenas o valor expresso no contrato e se surpreendem com débito que possuem com as construtoras.


Para facilitar o entendimento, vamos a um exemplo hipotético e bem comum no dia a dia.


O Sr. João firmou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em Florianópolis/SC com a construtora K, em junho de 2013. O contrato afirma que o bem será entregue até o dia 31/01/2016. As partes acordaram que o preço total do apartamento é de R$ 200.000,00, que será pago da seguinte forma: R$ 20.000,00 de entrada na data de assinatura do contrato, R$ 80.000,00 parcelados em 31 prestações mensais de R$ 2.580,65 (de junho de 2013 a dezembro de 2015) e R$ 100.000,00 na entrega do imóvel, em janeiro de 2016.


Porém, todo o saldo devedor é atualizado mensalmente por meio do INCC, que é o índice nacional de custo da construção do mercado. Este índice serve para aferir a evolução dos custos das construções, ou seja, ele é perfeitamente válido durante a construção do empreendimento(assim como o CUB, que é outro índice que pode ser aplicado durante a construção). Após a entrega do bem, esses índices não podem ser aplicados e devem ser substituídos por outros índices, como o IGPM.


Aqui está a grande questão!


Digamos que o Sr. João não prestou atenção na correção monetária expressa em seu contrato e acreditou que seu custo final foi o descrito no contrato, R$ 200.000.00 e calculou que poderia vender o bem na entrega por R$ 250.000,00, e, assim, lucrar R$ 50.000,00 em 2 anos e meio.


O Sr. João irá começar a sentir “problemas no bolso” no pagamento das parcelas de R$ 2.580,65. Isso porque, cada parcela é corrigida mês a mês pelo INCC, de acordo com o saldo devedor. Então, a parcela que venceu logo no segundo mês, julho de 2013, já sofreu um acréscimo de acordo com o INCC daquele mês, no caso concreto, a parcela seria de aproximadamente R$ 2.610,00, uma diferença de R$ 30,00.


Parece pouco, mas é preciso lembrar que todo o saldo devedor é atualizado mês a mês. No exemplo do Sr. João, os R$ 80.000,00 parcelados se tornaram aproximadamente R$ 87.000,00 durante os pagamentos nas datas corretas, sem qualquer atraso.


Este aumento de quase 10% não é a “maior dor” do Sr. João. Lembra-se que ainda há o saldo devedor de R$ 100.000.00 para quitar na entrega do imóvel, em janeiro de 2016.


A aplicação do INCC aos R$ 100.000,00 no período de tempo de junho de 2013 até janeiro de 2016 fez com que o saldo a ser quitado subisse para aproximadamente R$ 119.000,00.


Resumidamente, na hipótese de o Sr. João ter quitado integralmente a parcela final em janeiro de 2016, sem a necessidade de um financiamento bancário, que teria seus próprios juros e correções, desembolsou a quantia final de R$ 226.00,00 pelo apartamento, um aumento de 13% sobre o valor descrito no contrato, diminuindo consideravelmente o seu lucro esperado com a venda do bem.


Este é apenas um exemplo simples (e até otimista) do efeito que um índice de correção pode fazer com o valor de compra de um imóvel na planta. Há casos, que lucro esperado pelo comprador na venda do bem pronto é totalmente “abocanhado” pelas correções.


Por isso que é recomendável ao comprador prestar muita atenção ao realizar a compra do bem, olhar qual o índice adotado e como ele está se comportando nos últimos anos, para que possa projetar esse aumento substancial em seu planejamento financeiro.


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